Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble
Para reservar la compra de una propiedad mientras se consigue el crédito o se levantan gravámenes.
La promesa de compraventa es el documento que más se firma a la ligera en Costa Rica y el que más caro sale cuando está mal hecho.
La razón es que casi todos los modelos que circulan son españoles, y el derecho costarricense funciona al revés en los dos puntos que más importan: las arras y la caducidad. Copiar un modelo extranjero aquí no es un detalle de redacción, es perder la propiedad o quedar obligado a comprar sin quererlo.
¿Para qué sirve?
- Reservar una propiedad mientras se tramita el crédito bancario
- Fijar el precio antes de que se levanten hipotecas o gravámenes
- Documentar la señal o prima entregada al vendedor
- Comprometer a ambas partes a firmar la escritura definitiva
Lo que necesitás saber antes de firmar
Su promesa caduca en un mes, tenga o no plazo pactado
El artículo 1055 del Código Civil dispone que la promesa cuyo cumplimiento no se hubiere demandado dentro de un mes contado desde que es exigible caduca por el mismo hecho. Aplique o no un plazo pactado: el plazo solo determina cuándo empieza a correr ese mes. Y la ley dice demandado, no requerido — una carta o un mensaje no basta. Si la otra parte no cumple en la fecha acordada, hay que consultar a un abogado de inmediato.
Las arras no le permiten arrepentirse
A diferencia de España y de casi todos los modelos que circulan en internet, el artículo 1058 dispone que las arras se entienden entregadas por cuenta del precio y como ratificación del contrato, sin que ninguna parte pueda retractarse perdiendo las arras, salvo que así esté expresamente estipulado. Si usted firma una promesa creyendo que puede salirse perdiendo la prima, la otra parte puede obligarlo a comprar o a vender.
Esta promesa no se puede anotar ni inscribir en el Registro
La promesa genera un derecho personal, no real, y no figura entre los actos inscribibles del artículo 459 ni entre las anotaciones provisionales del 468. No hay protección registral: si el vendedor vende el inmueble a un tercero que sí inscribe, ese tercero prevalece conforme a los artículos 455 y 456, y al comprador solo le queda reclamar daños. La única forma de publicidad es anotar la demanda una vez iniciado el juicio.
Si no pacta los vicios ocultos, el comprador se queda sin acción
El artículo 1082 establece que la venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos, salvo que envuelvan error que anule el consentimiento o que haya estipulación en contrario. Es decir: en Costa Rica el default es que el comprador no tiene acción por vicios ocultos. Debe pactarse expresamente o se pierde.
Qué incluye la plantilla
Marco legal aplicable
Preguntas frecuentes
¿Necesito un notario para firmar una promesa de compraventa?
No. La promesa es válida y exigible entre las partes en documento privado, conforme a los artículos 480 y 1053 del Código Civil. El notario se necesita para la escritura definitiva, que es la que transmite la propiedad e ingresa al Registro Nacional.
¿La promesa de compraventa me hace dueño del inmueble?
No. El artículo 1054 es expreso: la propiedad se transmite desde el día de la venta y no desde el día de la promesa. La promesa obliga a ambas partes a firmar la escritura, pero no transfiere el dominio.
¿Qué pasa si el vendedor se niega a firmar la escritura?
El artículo 62.6 del Código Procesal Civil permite que el tribunal otorgue la escritura en nombre del obligado que se niegue. Pero para llegar ahí hay que demandar, y hay que hacerlo dentro del mes del artículo 1055.
¿Quién paga el impuesto de traspaso?
Por ley lo pagan comprador y vendedor por partes iguales, y ambos responden solidariamente ante Hacienda, según el artículo 6 de la Ley 6999. Las partes pueden pactar otra distribución y ese pacto es exigible entre ellas, pero no es oponible a la Administración Tributaria: Hacienda puede cobrarle el total a cualquiera de los dos.
Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble
₡10.000 + ₡1.300 de cobro por uso de plataforma = ₡11.300
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