Contrato de Obra y Construcción
Machote de contrato de construcción para construir, ampliar o remodelar una casa o local, con reglas claras sobre extras, atrasos y peones.
La mayoría de las obras en Costa Rica arrancan con un presupuesto en WhatsApp y un acuerdo de palabra con el maestro. El problema aparece cuando surge un extra, cuando la obra se atrasa o cuando un peón se cae del andamio.
Esta plantilla está redactada sobre los artículos 1183 a 1195 del Código Civil y advierte lo que un contrato no puede resolver: no reemplaza la licencia municipal, ni al profesional responsable del CFIA, ni la póliza del INS. Sirve para una empresa constructora y también para un maestro de obras informal, diciéndole a cada parte qué exige la ley.
¿Para qué sirve?
- Contratar la construcción de una casa o local
- Documentar una ampliación o remodelación con un maestro de obras
- Fijar un precio cerrado o una obra por administración
- Pagar por avance verificado y retener una garantía
- Controlar extras y cambios con órdenes de cambio
- Recibir la obra con acta y lista de pendientes
Lo que necesitás saber antes de firmar
Decir que el maestro es el único patrono no lo protege frente a los peones
El artículo 3 del Código de Trabajo solo considera patrono al contratista que ejecuta con capitales propios; si no los tiene, puede ser intermediario y el dueño queda obligado solidariamente. El artículo 18 presume la relación laboral entre quien trabaja y quien recibe el servicio, sea cual fuere el nombre del contrato. En el voto 2012-000560, la Sala Segunda tuvo por trabajador a un pintor contratado por precio cerrado para pintar una casa. La cláusula sirve para reclamarle al maestro lo pagado, no para detener al trabajador.
Si un peón se accidenta sin póliza, la factura llega después
El seguro de riesgos del trabajo es obligatorio (art. 201). Si no existe, el INS atiende al trabajador y luego cobra todo al patrono, con intereses y por vía ejecutiva (arts. 231 y 232). Además, los inspectores pueden paralizar y cerrar la obra (art. 203). Y aunque exista póliza, solo cubre a los trabajadores reportados antes del accidente (art. 216). El INS tiene una modalidad para quien asegura a quienes construyen en su propiedad: si el maestro no tiene póliza, esa puede ser la salida.
Sin licencia pueden ordenarle demoler
El artículo 18 de la Ley de Construcciones obliga a demoler lo construido sin permiso, además de la multa, y la municipalidad puede negar el uso y clausurar (art. 96). Remodelar no lo exime. La figura de obra menor existe (art. 83 bis): hasta diez salarios base y, según el reglamento del INVU, hasta 30 m², sin profesional responsable pero con licencia municipal. Si se toca la estructura o los sistemas eléctricos o mecánicos en forma riesgosa, deja de ser obra menor. Y cada municipalidad tiene sus requisitos: confírmelos antes de empezar.
Un pago, un extra de palabra y una advertencia pueden salir caros
En obra por piezas o medidas, la parte pagada se presume aprobada y recibida (art. 1188), por eso el contrato lo aclara. A suma alzada, el constructor no puede cobrar extras no autorizados por escrito y por precio convenido, aunque suban los materiales (art. 1189). Y el constructor responde cinco años desde la recepción por la pérdida total o parcial debida a vicios de construcción o del suelo, sin que le sirva decir que advirtió al dueño (arts. 1185 y 1187).
Qué incluye la plantilla
Marco legal aplicable
Preguntas frecuentes
¿Sirve como machote de contrato de construcción?
Sí, con empresa constructora o maestro de obras, a suma alzada o por administración. Incluye pagos por hito, órdenes de cambio por escrito, acta de recepción y la póliza de riesgos del trabajo del INS.
¿Puedo usar este contrato con un maestro de obras informal?
Sí, y por eso la plantilla permite indicar su perfil y cómo se cubre la póliza. Pero el contrato no vuelve legal la informalidad: si hay peones, alguien debe asegurarlos ante la CCSS y el INS, y el riesgo de no hacerlo puede alcanzar al dueño. La plantilla le indica qué comprobantes pedir y qué hacer si el maestro no los tiene.
¿Una remodelación pequeña necesita permiso?
Como regla, sí. Toda obra relacionada con la construcción requiere licencia municipal (art. 74, Ley 833) y la obra menor del artículo 83 bis se exime solo del profesional responsable, no de la licencia. Los trabajos de conservación y reparación menor, como pintura o cambio de enchapes, no requieren profesional del CFIA según su reglamento, pero el criterio sobre la licencia debe confirmarse en la municipalidad.
¿Necesito notario para firmar este contrato?
No. Es válido en documento privado. Lo que el contrato no sustituye es la licencia, el trámite ante el CFIA y los seguros. Para cobrar un saldo por la vía rápida, las firmas deben reconocerse judicialmente.
¿El contratista debe cobrarme IVA y darme factura?
Los servicios de construcción pagan la tarifa general del IVA. En los proyectos registrados o visados en el CFIA, las tarifas reducidas terminaron el 31 de agosto de 2023 (Transitorio V bis de la Ley 9635). Quien presta el servicio por cuenta propia y en forma habitual es contribuyente y debe emitir comprobante electrónico. Por eso el contrato pide definir si el precio incluye el IVA y exige la factura. Si el maestro no está inscrito, la plantilla deja constancia, pero un recibo no equivale a una factura.
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